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BGH-Urteil stärkt Rechte von einzelnen Wohnungseigentümern

06.02.2014 - 10:06

Die Aufstellung eines Sendemasts auf einem Wohngebäude bedarf der Zustimmung aller Eigentümer, die im Grundbuch eingetragen sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) vor rund zwei Wochen in einem Grundsatzurteil entschieden. Mit dem Urteil hat der oberste deutsche Zivilgerichtshof die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt und die Rechte einzelner Wohnungseigentümer gestärkt. Nach dem Amtsgericht Aschaffenburg und dem Oberlandesgericht München werteten auch die Karlsruher Richter die Errichtung eines Mobilfunksendemasts als bauliche Veränderung, die zur Wertminderung des Gebäudes führen kann – Mehrheitsbeschlüsse reichen daher nicht aus.

Der Kauf einer Immobilie will gut überlegt sein. Das gilt für Unternehmen, Kapitalanleger und vor allem für Otto-Normal-Verbraucher, die sich eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge zulegen. Lage, Neubau, Altbau, Risikolebensversicherung, Rücklagen, Altlasten, Energieausweis, Rechtsschutz, Wohngebäudeversicherung, günstige und seriöse Finanzierung – darum dreht sich beim Immobilienkauf meist alles. Was jedoch oft vergessen und vernachlässigt wird: Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet: Geht es um die Nutzung beziehungsweise Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen (zum Beispiel eine Dachsanierung), entscheiden darüber alle Eigentümer.

Das kann problematisch sein, da sich die Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer nicht immer decken. Hinzu kommt: Je mehr Eigentumsanteile eine Person besitzt, desto größer ist ihr Stimmrecht. Verfügt ein Eigentümer über viele Eigentums- beziehungsweise Stimmanteile, besteht die Möglichkeit, dass eine Einzelperson die Miteigentümer mit ihrem Votum einfach überstimmt. Es kommt jedoch darauf an, worüber entschieden wird. Kurz gesagt: Das Quorum ist abhängig vom Sachverhalt, über den entschieden wird. So unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz beispielsweise zwischen einem einfachen Mehrheitsbeschluss, einem qualifiziert-mehrheitlichen Beschluss sowie einem einstimmigen und allstimmigen Beschluss. Die genauen Regeln für Abstimmungen sind gesetzlich definiert.

Potentielle Wertminderung der Wohnung durch Strahlungsrisiko

Der vom BGH endgültig entschiedene Fall zeigt, dass ein einzelner Wohnungseigentümer – unabhängig von seinen Gebäudeanteilen – auch dann der Errichtung einer Mobilfunkantenne zustimmen muss, wenn diese „nur“ auf dem Dach des Fahrstuhls errichtet werden soll. Für den Urteilsspruch zugunsten der gegen den  Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung klagenden Eigentümerin sei gewesen, dass potentielle Käufer in einer Sendeanlage auf dem Gebäude ein Gesundheitsrisiko sehen könnten. Das könne den Wiederverkaufswert der Immobilie mindern und dies müsse kein Eigentümer hinnehmen, so die Urteilsbegründung.

Die Richter betonten in ihrem Urteil auch, dass „das Zusammenleben in einer Wohnungseigentumsanlage – auch bei der Entscheidung über bauliche Veränderungen – ein stärkeres Maß an Rücksichtnahme verlangt.“  Zudem zeigt der Fall deutlich, wie wichtig eine leistungsstarke private Rechtsschutzversicherung sein kann, um sein gutes Recht auch in mehreren Verfahren gegen eine Mehrheit wahren und durchsetzen zu können.

(mtr)

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