Am 1. Mai ist das neue Mietrecht in Kraft getreten. Die Reform wurde im vergangenen Dezember vom Bundestag beschlossen – Anfang Februar hat auch der Bundesrat sein Jawort gegeben. Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Änderungen für Mieter.
Eine der wichtigsten Neuregelungen betrifft die energetische Sanierung. Kann die Wohnung wegen energetischer Modernisierungsmaßnahmen nicht wie gewohnt genutzt werden, haben Mieter nun erst Anspruch auf Mietminderung, wenn die Beeinträchtigung länger als drei Monate andauert. Durch diese Neuregelung sollen Vermieter dazu animiert werden, ihre Immobilien entsprechend zu sanieren, um Endenergie einzusparen und den CO2-Ausstoß zu reduzieren.
Bei Beeinträchtigungen durch sonstige Modernisierungsmaßnahmen besteht weiterhin ohne festgesetzten Mindestzeitraum der Bauphase die Möglichkeit der Mietminderung. Auch die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen können wie bisher in Höhe von bis zu elf Prozent jährlich auf die Mieter umgelegt werden.
Umstellung auf Wärme-Contracting kann vom Mieter verlangt werden
Ebenfalls neu sind die Vorgaben zum sogenannten Wärme-Contracting. Das bedeutet, dass sich ein sogenannter Contractor im Auftrag des Vermieters um den Betrieb der Heizungs- und Warmwasseranlage kümmert und deren Effizienz idealerweise steigert. Die Versorgung vonseiten des Vermieters fällt somit weg. Vermieter können nun von Mietern die Umstellung auf das Wärme-Contracting verlangen. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass dadurch für die Mieter keine höheren Kosten entstehen als bei der bisherigen Umlage der Heizkosten.
Eine weitere Änderung im Mietrecht erleichtert die Durchsetzung von Wohnungsräumungen. So werden Räumungsprozesse künftig vorrangig und schneller als andere Zivilprozesse durchgeführt. Zudem haben Vermieter nun die Möglichkeit, über den einstweiligen Rechtsschutz auch Räumungstitel – also etwa ein Räumungsurteil oder eine notarielle Räumungsverpflichtung – gegen Untermieter zu erwirken.
Da zuvor nur gegen den eigentlichen Mieter Räumungstitel ausgestellt werden konnten, scheiterten Räumungen häufig daran, dass nur der Untermieter anzutreffen war, der dem Vermieter im Zweifelsfall auch noch gänzlich unbekannt war.
Fristlose Kündigung für Kautionsverweigerer
Auch Mieter, die die Kaution prellen, müssen sich künftig warm anziehen: Ist ein Mieter mit einer vereinbarten Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug, haben Vermieter nun das Recht, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung fristlos zu kündigen.
Ein Grund zur Freude aus Mietersicht dürfte hingegen die Neuregelung der sogenannten Kappungsgrenze sein. Die Bundesländer haben nun die Möglichkeit, in Städten beziehungsweise beliebten Stadtteilen eine Mietobergrenze einzuführen. Dadurch kann die Miete in diesen Gebieten innerhalb von drei Jahren nur noch um bis zu 15 Prozent erhöht werden – die allgemeine Kappungsgrenze liegt bei maximal 20 Prozent. Allerdings greift diese Regelung nur bei bestehenden Mietverhältnissen und gilt nicht für Neuvermietungen.
Schutz vor Eigenbedarfskündigung – bis zu zehn Jahre können drin sein
Durch eine weitere mieterfreundliche Gesetzesänderung sind Mieter nun außerdem drei Jahre lang vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. In Regionen mit Wohnungsknappheit können die Bundesländer den Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre anheben.
Die Mietrechtsreform erntete bereits im Zuge ihrer Verabschiedung durch den Bundestag von mehreren Seiten Kritik, unter anderem vonseiten der Opposition und des Deutschen Mieterbundes. Hauptkritikpunkt an den umstrittenen Neuregelungen ist die aus Sicht der Kritiker starke Einschränkung der Mieterrechte.
(kro)
