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Von Ferienhaus bis Mietimmobilie: Wofür kann eine Baufinanzierung verwendet werden?

08.03.2016 - 08:35

Zum Grundstück mit Immobilie noch Renovierung und Nebenkosten finanzieren? Mit einem Mehrparteienhaus die Altersvorsorge sichern? Ein Ferienhaus für die Familie an der Ostsee oder in Spanien? Nicht alle Vorhaben rund um die Immobilie lassen sich über einen klassischen Baukredit finanzieren. Bei welchen Projekten die Banken kritisch sind.

Das Geld für eine Immobilie kann kaum jemand ohne Weiteres aufbringen. Banken bieten daher spezielle Immobilienkredite oder Baufinanzierungen an. Diese zweckgebundenen Darlehen können allerdings nicht für jede beliebige Immobilie eingesetzt werden. Wir geben einen Überblick.

Häuschen am Strand
Darf es etwas Meer sein? Ein Ferienhäuschen am Strand kann nicht in jedem Fall über einen Baukredit finanziert werden.

Kauf oder Bau eines Eigenheims

Das Baugrundstück und der Bau einer Immobilie oder der Kauf eines Hauses zur Selbstnutzung: Klassischerweise bringt eine Baufinanzierung viele Verbraucher ins Eigenheim. Die Bank sichert den Immobilienkredit über einen Eintrag ins Grundbuch ab – damit ist sie auf der sicheren Seite, wenn der Käufer sein Darlehen nicht zurückbezahlen kann. Schließlich hat das Institut dann die Möglichkeit, die Immobilie zu veräußern und mit dem Erlös die Restschuld zu begleichen. Experten raten Hauskäufern, auch Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Das reduziert die Kreditsumme und senkt die Belastung für den Käufer.

Nebenkosten bei Kauf und Bau

Kreditinstitute vergeben Baufinanzierungen nicht in beliebiger Höhe, sondern orientieren sich am Marktwert und Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung. Kauf- und Baunebenkosten sind darin nicht enthalten und müssen in der Regel aus eigenen Mitteln getragen werden. Je nach Region müssen Käufer für Grunderwerbssteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Grundbuchkosten bis zu 15 Prozent des Kaufpreises hinzurechnen. Es gibt jedoch auch Banken, die einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zustimmen. In diesem Fall kommt es besonders auf das Objekt und die Bonität des Käufers an.

Weitere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf des Eigenheims stehen, etwa für die Renovierung, den Umzug oder neue Möbel, können nicht über eine Baufinanzierung abgedeckt werden. Käufer sollten auch für diese Ausgaben genügend Geld einplanen.

Renovierung vs. Sanierung

Renovierung ist nicht gleich Sanierung: Während unter Renovierung vor allem Schönheitsreparaturen verstanden werden, die der Instandhaltung dienen (etwa Streichen, neuer Bodenbelag), wird bei der Sanierung oder Modernisierung zum Teil umfassend in die Bausubstanz eingegriffen, um das Gebäude zu erhalten oder den Wohnstandard zu verbessern. Wird eine Immobilie saniert, steigert das den Wert des Hauses – entsprechend lassen sich solche Maßnahmen über einen Baukredit finanzieren. Für Renovierungskosten muss der Hauskäufer oder -besitzer meist selbst aufkommen.

Genossenschaftsanteile

Genossenschaftliches Wohnen verbindet Eigenschaften von Miete und Eigentum. Verbraucher kaufen in einer bestimmten Höhe Genossenschaftsanteile und sichern sich damit ein lebenslanges Wohnrecht in einer Genossenschaftswohnung. Wie bei einer Mietwohnung wird ein monatliches Nutzungsentgelt fällig. Nicht jede Bank finanziert Genossenschaftsanteile. Allerdings fördert die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Kauf von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum mit einem zinsgünstigen Darlehen von bis zu 50.000 Euro.

Vermietete Immobilien

In Zeiten niedriger Sparzinsen und schwankender Aktienmärkte sind Immobilien beliebte Kapitalanlagen. Wer eine Mietimmobilie finanzieren möchte, muss meist eine sehr gute Bonität und Vermögenswerte nachweisen. Sollte die Miete einmal ausbleiben, darf das die Finanzierung nicht gefährden. Auch die Anzahl der Wohneinheiten sowie Standort und Lage der Immobilie spielen bei der Bankentscheidung eine Rolle.

Aber auch Kaufinteressenten sollten genau hinschauen und sich nicht von Renditeversprechen blenden lassen. Verkäufer preisen Problemviertel oder von Leerstand bedrohte Stadtteile zum Teil als neue In-Viertel an – wer sich selbst vor Ort nicht auskennt, sollte unbedingt nachrecherchieren.

Ferienimmobilien im In- und Ausland

Wer einen Immobilienkredit für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung im Inland aufnehmen möchte, sollte einen gewissen Anteil des Kaufpreises als Eigenkapital zusteuern. Ist geplant, die Immobilie an Urlauber zu vermieten, muss der Käufer es finanziell stemmen können, wenn – etwa in einem verregneten Sommer – die Gäste ausbleiben. Zum Teil übernehmen nur lokale Institute die Finanzierung von Ferienimmobilien, da sie den Wert und mögliche Mieteinnahmen besser einschätzen können. Viele Banken finanzieren zudem nur ungern Objekte, die in einem reinen Feriendorf liegen und nicht dauerhaft vermietet oder bewohnt werden dürfen. Liegt das Wochenendhäuschen oder die Wohnung dagegen in einem Wohnort, akzeptieren Institute das Objekt eher als Sicherheit.

Anders ist es, wenn sich das Ferienhäuschen oder die Wohnung im Ausland befinden. Wer für das Auslandsdomizil keinen Kredit bei einer ausländischen Bank aufnehmen möchte, kann bei der Finanzierung Probleme bekommen. Deutsche Banken akzeptieren nur in den seltensten Fällen Immobilien im Ausland als Sicherheit. Eine Alternative ist das Eigenheim in Deutschland zu beleihen, um die Auslandsimmobilie zu finanzieren, also ein sogenanntes Hypothekendarlehen aufzunehmen. Das funktioniert allerdings nur, wenn das eigene Haus oder die Wohnung schuldenfrei sind.

(hd)

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