0800 - 24 24 123
Telefonische Expertenberatung
Sie sind hier:

Verkauf der eigenen vier Wände - was wird aus der Baufinanzierung?

27.08.2015 - 09:21

Es zieht Sie aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt, Ihre Eigentumswohnung platzt aus allen Nähten, Sie wollen mit Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin zusammenziehen? Es gibt viele Gründe für den Verkauf der eigenen vier Wände. Doch was, wenn für dafür einst eine Baufinanzierung aufgenommen wurde, die bislang noch nicht abbezahlt ist?

Wann lässt sich ein Baudarlehen kündigen und wichtiger noch: Welche Kosten kommen dabei auf den Kreditnehmer zu? Wir verraten Ihnen, wie Sie zusätzliche Kosten beim Immobilienverkauf vermeiden.

Die Kündigung der Baufinanzierung

Das Baudarlehen zu kündigen und auf einen Schlag mithilfe des Verkaufserlöses zurückzuzahlen scheint zunächst naheliegend, wenn es um den Verkauf einer belasteten Immobilie geht. Doch so einfach diese Lösung auf den ersten Blick erscheinen mag – dahinter steckt weit mehr, als Verbraucher zunächst vermuten.

Die Kündigung einer Baufinanzierung mit einer Sollzinsbindung von bis zu zehn Jahren ist im Normalfall gar nicht vor Ablauf ebendieser Zinsbindung möglich. Eine Ausnahme ist allerdings dann gegeben, wenn der Darlehensnehmer ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen kann – um ein solches handelt es sich beispielsweise beim Verkauf der Immobilie, für die die Baufinanzierung in Anspruch genommen wurde.
 
Verkauf einer belasteten Immobilie
Haus verkaufen, Baufinanzierung kündigen? Das ist nicht immer der günstigste Weg.

Zwar wird einem Darlehensnehmer, der sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, allerdings geht eine Kündigung in der Regel mit recht hohen Kosten einher – Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung. Hierbei handelt es sich um eine Gebühr, die Banken als Entschädigung für entgehende Zinseinnahmen bei einer vorzeitigen Kreditablösung erheben können und die – je nach Darlehenshöhe, Restlaufzeit und Zinssatz – gut und gerne mehrere tausend Euro betragen kann.

Nicht betroffen von dieser Entschädigungszahlung sind Verbraucher, die sich noch in der Sollzinsbindung befinden  und deren vollständige Kreditauszahlung bereits zehn Jahre oder länger zurückliegt. Dann nämlich kann das Darlehen auch bei  Zinsbindung größer 10 Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Ärgerlich wird es jedoch, wenn die Auszahlung der Baufinanzierung weniger als zehn Jahre in der Vergangenheit liegt und die Bank bei der Kündigung der Verbindlichkeit vom Kreditnehmer eine Gebühr verlangt. Wer Verhandlungsgeschick beweist, ist klar im Vorteil und kann sich diesen Betrag im besten Falle über den Verkaufserlös zurückholen. Das aber klappt nicht immer.

Wer nun jedoch glaubt, beim Verkauf der mit einer Grundschuld belasteten Immobilie lässt sich eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht umgehen, der irrt. Es gibt noch weitere Optionen, wie Sie mit Ihrem Baudarlehen verfahren können – eine Kündigung des Darlehens muss nicht sein.

So entgehen Sie der Vorfälligkeitsentschädigung

Alternative 1: Der Schuldnertausch

Eine Option, um beim Verkauf des Eigenheims oder der Eigentumswohnung die Zahlung der hohen Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, besteht darin, die Baufinanzierung auf den Käufer der Immobilie zu übertragen. Dafür bedarf es jedoch sowohl der Zustimmung des Käufers, als auch der der Bank.

Der Käufer auf der einen Seite wird nur dann einer Übertragung des Baudarlehens zustimmen, wenn dieses günstigere Zinsen bietet, als bei Abschluss einer Neufinanzierung für ihn anfallen würden. Das geldgebende Institut auf der anderen Seite wird zunächst eine Bonitätsprüfung des potentiellen neuen Kreditnehmers durchführen und sich nur bei einem ausreichend positiven Ergebnis mit einem Schuldnertausch einverstanden erklären. Sind diese Bedingungen erfüllt, steht einer Übertragung des Darlehens – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung – meist nichts mehr im Wege.

Bedenken Sie aber: Ganz ohne Gebühr kommt ein Schuldnertausch nicht daher – diese sind jedoch in der Regel nicht mit den Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vergleichen. Auch nach Zahlung der Gebühr für die Übertragung der Grundschuld auf den Käufer dürfen Sie sich also noch immer über eine satte Ersparnis von bis zu mehreren tausend Euro freuen.

Alternative 2: Pfandtausch

In bestimmten Fällen ist es jedoch auch möglich, die Baufinanzierung nach dem Verkauf der belasteten Immobilie weiter abzubezahlen: Nicht nur der Darlehensnehmer kann bei einer bestehenden Baufinanzierung ausgetauscht werden – gleiches gilt auch für die Sicherheit des Kredites, das heißt für die Wohnung oder das Haus selbst. Wer zum Beispiel eine Immobilie erbt, allerdings bereits ein Eigenheim besitzt, für das er noch immer ein Darlehen abbezahlt und das er nun verkaufen möchte, kann der Bank die geerbte Immobilie als neue Kreditsicherheit anbieten. Diese wird einem Pfandtausch in der Regel jedoch nur dann zustimmen, wenn der Wert der neuen Sicherheit mindestens dem Wert der Immobilie entspricht, für die die Baufinanzierung einst aufgenommen wurde. Erklärt sich die Bank mit der Abänderung der Kreditsicherheit einverstanden, so wird auch hier keine Vorfälligkeitsentschädigung, sondern allenfalls eine geringe Gebühr wie im Falle des Schuldnertausches fällig.

Lohnenswert ist diese Alternative zur Darlehenskündigung insbesondere für alle, bei denen die Baufinanzierung in absehbarer Zeit die Zehnjahresfrist überschreiten wird und die somit in wenigen Jahren ihre bestehende Baufinanzierung kündigen können, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten zu müssen. Dafür sollten Sie den Erlös sicher zurücklegen – am besten so, dass Sie dafür zugleich Zinsen erhalten.

Gewappnet dank Vorfälligkeitsschutz

Wer auf Nummer sicher gehen und von vornherein vermeiden will, bei einem eventuellen Hausverkauf später eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen – etwa weil der Käufer das Darlehen nicht übernehmen will oder aber weil keine weitere Immobilie vorhanden ist, die der Bank zum Zwecke eines Pfandtausches als Sicherheit angeboten werden kann –, der hat bei einigen Instituten die Möglichkeit, bereits bei Abschluss der Baufinanzierung einen Vorfälligkeitsschutz mit der Bank zu vereinbaren. Auf diese Weise ist eine Kündigung des Baudarlehens auch vor Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist gebührenfrei möglich.

Häuslebauer und Immobilienkäufer sollten jedoch stets bedenken, dass die Bank im Gegenzug zu dieser Regelung einen Zinsaufschlag berechnet und dass die Absicherung zudem meist erst nach Ablauf einer bestimmten – oft mehrjährigen – Frist wirksam wird. Verbraucher sollten daher stets abwägen, ob sich die zusätzlichen Kosten für einen solchen Vorfälligkeitsschutz lohnen.

Baufinanzierung kündigen oder behalten?

Damit zeigt sich: Eine Baufinanzierung zu kündigen, wenn die Immobilie, für die die Finanzierung aufgenommen wurde, verkauft wird, ist nicht in jedem Fall unumgänglich. Ganz im Gegenteil: Oftmals lohnt es sich sogar, von einer Kündigung abzusehen, und stattdessen die Finanzierung auf den Käufer zu übertragen oder aber eine andere Immobilie als Kreditsicherheit anzubieten – auf diese Weise können Sie beim Verkauf eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

(fh)

Weitere Artikel: