0800 - 24 24 123 Hilfe und Kontakt
Telefonische Expertenberatung
Sie sind hier:

Grunderwerbssteuer: Mit diesen Tricks können Immobilienkäufer sparen

19.02.2013 - 16:24

Der Kauf einer Immobilie ist ein langgehegter Wunsch vieler Deutschen. Doch mit dem Erwerb eines Grundstückes, Hauses oder einer Eigentumswohnung sind auch hohe Kosten verbunden. Neben dem Kaufpreis kommen auf den neuen Eigentümer auch einige Nebenkosten zu, die bei der Entscheidung zum Kauf berücksichtigt werden müssen. 

Ein Posten, den künftige Immobilienbesitzer in die Kalkulation einberechnen müssen, ist die fällige Grunderwerbssteuer (GrESt). Sie ist vergleichbar mit der anfallenden Mehrwertsteuer beim Kauf von Konsumgütern und muss von jedem bezahlt werden, der ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt. Die GrESt beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Die Bemessungsgrundlage setzt sich zusammen aus dem vereinbarten Kaufpreis der Immobilie beziehungsweise des Grundstückes, der eingetragenen oder übernommenen Grundschuld und den übernommenen Verbindlichkeiten, etwa einer Hypothek.

Aufgrund der Föderalismusreform 2006 können die Bundesländer die Höhe der Steuer eigenständig bestimmen. Ab 2010 hoben viele Bundesländer ihre Steuersätze daher deutlich an. 2010 betrug das Aufkommen der Grunderwerbssteuer 5,29 Milliarden Euro, 2012 lag es bereits bei 7,5 Milliarden Euro. Hauskäufer, die genau darüber Bescheid wissen, in welchen Sonderfällen die Grunderwerbssteuer nicht anfällt und ein paar legale Tricks anwenden, können beim Immobilienkauf viel Geld sparen.

Unwesentliche Bestandteile der Immobilie aus dem Kaufpreis herausrechnen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung muss die sogenannte Instandhaltungsrücklage, für den Fall notwendiger Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten, gebildet werden. Die Höhe dieses Reparaturfonds bemisst sich nach dem Zustand und dem Alter der Immobilie. Beim Kauf einer bereits bestehenden Wohnung wird die Instandhaltungsrücklage oftmals einfach in den Kaufbetrag eingerechnet. Durch den höheren Kaufpreis wird in der Folge eine höhere Grunderwerbssteuer fällig.

Durch einen kleinen Steuertrick kann der Käufer hier Geld sparen: Die Instandhaltungsrücklage gehört nicht zum Wertbestand der Wohnung und muss deswegen nicht in die Kaufsumme einberechnet werden. Der Käufer der Wohnung sollte deswegen einfach darauf achten, dass dieser Betrag nicht im Kaufvertrag der Wohnung inbegriffen ist.

Ebenso verhält es sich mit bestehenden Heizölreserven und eingebauten Möbelstücken, die beim Kauf einer Immobilie auf den Käufer übertragen werden. Auch diese Wertgegenstände zählen nicht zum wesentlichen Bestandteil des Hauses und müssen deswegen nicht im Kaufvertrag der Immobilie aufgeführt sein. Hier lohnt es sich, mit dem Verkäufer der Immobilie einen gesonderten Vertrag über die Übernahme der Heizölreserven bzw. des Mobiliars abzuschließen, denn für die Summe dieses Vertrages muss keine  Grunderwerbssteuer bezahlt werden.

Schenkung oder Erbe einer Immobilie

Kommt man durch Schenkung oder Erbe in den Besitz einer Immobilie, muss für diese keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Schenken die Eltern ihren Kindern zu Lebzeiten ein Grundstück, geht der Besitz des Grundstückes an die Kinder über. Auch beim Erbe eines Grundstückes oder einer Immobilie geht der Besitz ohne finanzielle Gegenleistung an einen neuen Besitzer über. In diesen Fällen muss der neue Besitzer der Immobilie keine Grunderwerbssteuer zahlen.

Die Besteuerung des Erwerbs des Grundstückes erfolgt in diesem Fall über das Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuergesetz. Aber Achtung: Wird die Schenkung des Grundstückes an eine finanzielle Gegenleistung des Beschenkten gebunden, beispielsweise in Form der Übernahme von Schulden, gilt diese Regelung nicht.

Ein weiterer Fall, bei dem für den Käufer einer Immobilie keine Grunderwerbssteuer fällig wird, ist der Rücktritt vom Kaufvertrag innerhalb von  zwei Jahren. Wurde in diesem Zeitraum bereits Grunderwerbssteuer gezahlt, hat der Immobilienbesitzer das Recht, sich den Betrag vom Finanzamt rückerstatten zu lassen. Verkauft einer der Ehepartner bei der Scheidung seinen Anteil an der Immobilie an den anderen Partner, wird ebenfalls keine GrESt fällig. Wichtig ist hierbei, dass die Scheidung als Grund für den Verkauf angegeben wird.

Kauf eines unbebauten Grundstückes

Beim Kauf eines Bauplatzes und dem anschließendem Hausbau kann man ebenfalls an der Grunderwerbssteuer sparen. Hierbei sind jedoch einige Dinge zu beachten: Die Grunderwerbssteuer fällt nur für den Kauf des Grundstückes an. Für den Bau des Hauses muss der Käufer die Mehrwertsteuer bezahlen. Um für den Bau der Immobilie keine GrESt zahlen zu müssen, müssen der Vertrag über den Kauf des Grundstückes und der Vertrag über den Bau des Hauses separat abgeschlossen werden.

Hierbei ist zu beachten, dass die Rechtsprechung vorschreibt, dass der Verkäufer des Grundstückes und die Baufirma in keinem Verhältnis zueinander stehen dürfen. Daher empfiehlt es sich, dem Finanzamt als Immobilienkäufer die Angebote mehrerer Baufirmen vorzulegen. So ist bewiesen, dass der Immobilienbesitzer frei über die Wahl der Baufirma entschieden hat. Sind beide Geschäfte in separaten Verträgen abgeschlossen und das Finanzamt erhebt dennoch für den Neubau des Hauses die Grunderwerbssteuer, kann der Bauherr rechtlich dagegen vorgehen.

Wohnungskauf im Mehrfamilienhaus

Der Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wird ebenfalls nicht mit der Grunderwerbssteuer belastet, wenn ein kleiner Steuertrick beachtet wird: Das Grundstück muss vor dem Kauf an eine Immobiliengesellschaft übertragen werden. Beim Kauf einer Wohnung des Hauses handelt es dann nicht um einen Immobilienerwerb, sondern um den Kauf eines Anteiles an der Gesellschaft.  Die Grunderwerbssteuer entfällt in diesem Fall aber nicht, wenn einer der Käufer mehr als 95 Prozent des Gesamtbesitzes der Immobiliengesellschaft, also der Immobilie, erwirbt.

(as)

Weitere Artikel: