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Verkaufte Immobilie: So holen sich Vermieter die Bauzinsen zurück

30.09.2015 - 09:00

Die vermietete Immobilie ist längst verkauft, dennoch werden nach wie vor Zinsen für die seinerzeit in Anspruch genommene Baufinanzierung fällig? Wir erklären Ihnen, unter welchen Bedingungen Sie sich als Vermieter Ihre Zinskosten über die Steuer wieder zurückholen können.

Bei der Aufnahme eines Kredites für eine privat genutzte Immobilie erhalten Wohneigentümer in der Regel keine steuerliche Vergünstigung. Anders sieht es hingegen aus, wenn das Haus oder die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird. In einem solchen Falle können Steuerzahler die Zinsen ihres Immobiliendarlehens steuerlich geltend machen.

Bauzinsen von der Steuer absetzen
Vermieter können die Zinsen einer Baufinanzierung steuerlich geltend machen – sogar nach dem Verkauf der Immobilie.
 
Die gesetzliche Regelung besagt, dass Schuldzinsen eines zur Anschaffung, Herstellung oder zum Erhalt einer vermieteten Immobilie aufgenommenen Darlehens als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können. Umstritten war bislang jedoch, ob dies auch dann noch gilt, wenn die Immobilie bereits verkauft ist, nach der Veräußerung aber noch immer Darlehenszinsen fällig werden.

Bauzinsen nachträglich absetzen

Mit ihrer Neuregelung vom Juli dieses Jahres hat die Finanzverwaltung etwas Licht ins Dunkel gebracht. Demnach können inzwischen sämtliche weiterlaufenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

So ist die steuerliche Absetzbarkeit einer Baufinanzierung oder eines Hypothekendarlehens etwa nur für Immobilien möglich, die nach dem 31. Dezember 1998 veräußert wurden. Ganz gleich, ob der Verkauf vor oder nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgte, muss zudem die Absicht bestanden haben, durch die Vermietung der Immobilie einen Gewinn zu erzielen. Nicht zuletzt muss darüber hinaus nachweisbar sein, dass sich die verbleibende Restschuld nicht durch den Verkaufserlös begleichen ließ.

Anrechenbarkeit von Modernisierungskrediten

Vom Einbau neuer Fenster über eine Verbesserung der Wärmedämmung bis hin zur Verlegung neuer Wasser- oder Stromleitungen: Auch bei der Aufnahme eines Modernisierungskredites können Vermieter die Zinskosten steuerlich geltend machen und das sogar noch nach dem Verkauf der Wohnung oder des Hauses. Hier gelten jedoch zum Teil abweichende Regelungen: Die Voraussetzung, dass der Verkaufserlös nicht zur Rückzahlung des Darlehens ausreichte, gilt hier beispielsweise nur für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2013 veräußert wurden.

Problemfall Vorfälligkeitsentschädigung

Damit bleibt allerdings noch zu klären, welche Möglichkeiten bleiben, wenn der Erlös sehr wohl genügt, um das Darlehen vollständig abzulösen. Dann stehen Vermieter schnell vor einem Problem: Wird die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung veräußert und liegt die vollständige Auszahlung des Baudarlehens weniger als zehn Jahre zurück, verlangt die Bank bei einer vorzeitigen Rückzahlung in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – immerhin entgehen ihr andernfalls teils hohe Zinseinnahmen.

Ebendiese Vorfälligkeitsentschädigung aber berücksichtigt der Fiskus inzwischen nicht mehr als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Nur, wenn der Verkauf der Immobilie bereits vor dem 27. Juli 2015 erfolgte, haben Immobilieneigentümer noch die Möglichkeit, sich zumindest einen Teil der Kosten steuerlich anrechnen zu lassen.

Damit sind Ihnen als Vermieter jedoch nicht zwangsweise die Hände gebunden. Wie Sie eine belastete Immobilie verkaufen, ohne dass Ihnen durch eine Vorfälligkeitsentschädigung zusätzliche Kosten entstehen, erfahren Sie in unserem Blogbeitrag „Verkauf der eigenen vier Wände – was wird aus der Baufinanzierung?
 
(fh)

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