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Umschuldung von Baufinanzierungen lohnt nicht immer

18.06.2013 - 18:00

Die Zinsen für Immobilienkredite sind aktuell auf einem Allzeittief angekommen. Verbraucher, die vor zehn Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, zahlen im Schnitt 4,5 oder 5 Prozent Zinsen für ihr Darlehen – heute gibt es Baufinanzierungen zu 2,5 Prozent bei einer zehnjährigen Zinsbindung. Für viele Schuldner liegt es daher nahe, ihren alten Immobilienkredit jetzt umzuschulden. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg rät jedoch zur Vorsicht.

Nils Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg gibt zu bedenken, dass es bei einer Umschuldung mehr zu beachten gibt, als die aktuell niedrigeren Kreditzinsen:  Kunden, die ihren Immobilienkredit vorzeitig umschulden möchten, müssen an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Wenn der Kunde den Kredit vor Ablauf der eigentlichen Laufzeit an die Bank zurückzahlt, entsteht der Bank ein sogenannter Zinsschaden. Diesen versucht das Kreditinstitut durch die Vorfälligkeitsentschädigung auszugleichen.

Hohe Kosten durch Vorfälligkeitsentschädigung

Hat das Darlehen eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 0,5 Prozent der Restschuld verlangen – ist die restliche Darlehenslaufzeit länger als ein Jahr, wird ein Prozent der noch ausstehenden Kreditsumme fällig. Laut der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg beträgt die durchschnittliche Vorfälligkeitsentschädigung, die Kunden bei der Umschuldung eines Immobilienkredites an die Bank zahlen müssen aktuell 12.000 Euro.

In einem bestimmten Fall ist es für den Verbraucher oftmals jedoch besonders lukrativ, den Immobilienkredit vorzeitig umzuschulden: Nach Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindung hat der Schuldner die Möglichkeit, den Immobilienkredit umzuschulden, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Dies gilt auch für längere Laufzeiten – schließt ein Kunde einen Immobilienkredit mit einer Laufzeit von 15 oder 20 Jahren ab, kann dieser nach zehn Jahren umgeschuldet werden, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Die zehnjährige Frist beginnt ab dem Tag, an dem die Bank dem Kunden das Darlehen vollständig zur Verfügung gestellt hat.

Umschuldung immer gut durchrechnen

Da die Vorfälligkeitsentschädigung vor allem bei Immobilienkrediten besonders hoch ausfällt, sollten Verbraucher vor einer möglichen Umschuldung genau durchrechnen, ob die Zinsersparnis durch die Umschuldung wirklich höher ist, als die Vorfälligkeitsentschädigung. Finanzexperte Nils Neuhauser warnt, dass die hohen Kosten durch die Vorfälligkeitsentschädigung den Zinsvorteil meist auffressen.

Eine Möglichkeit für Schuldner, die hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, ist der Abschluss eines Forward-Darlehens. Insbesondere für Verbraucher, deren Zinsbindung in wenigen Monaten ausläuft, ist diese Anschlussfinanzierung besonders rentabel: Bei einem Forward-Darlehen können Kunden sich die aktuell niedrigen Zinsen bei der Bank für einen Zeitraum von bis zu 60 Monaten sichern. Sollte die Zinsbindung in diesem Zeitraum ablaufen, kann der Kunde die günstigen Konditionen ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung umschulden. Zwar verlangt die neue Bank für die Bereitstellung des Darlehens einen minimal höheren Zinssatz als bei einem normalen Ratenkredit – trotz der höheren Zinskosten sind Forward-Darlehen in diesem Fall viel günstiger als eine Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung.

Verbraucher sollten sich also in keinem Fall nur durch die aktuell niedrigen Zinsen für Immobilienkredite blenden lassen: Nur ein gründlicher Vergleich der verschiedenen Zinsniveaus unterschiedlicher Anbieter und eine fundierte Berechnung der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung macht deutlich, ob eine sich Umschuldung lohnt oder nicht.

(as)

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