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Mit der richtigen Tilgung bei der Baufinanzierung viel Geld sparen!

14.03.2013 - 12:26

Durch die aktuell niedrigen Bauzinsen erfüllen sich viele Deutsche den Traum vom Eigenheim durch einen Immobilienkredit. Doch trotz des niedrigen Zinsniveaus darf diese Entscheidung nicht überstürzt getroffen werden. Da Baufinanzierungen meist über sehr hohe Kreditsummen abgeschlossen werden und eine lange Laufzeit haben, ist es extrem wichtig, die richtige Tilgung zu wählen, um die anfallenden Kreditzinsen so niedrig wie möglich zu halten.

In dem folgenden Rechenbeispiel werden drei verschiedene Arten der Tilgung einer Baufinanzierung erläutert: Grundannahme für alle drei Rechnungen ist die Aufnahme eines Immobilienkredites über 250.000 Euro, ein Tilgungszeitraum von 15 Jahren und eine maximale monatliche Kreditrate von 1.500 Euro. Durch die drei verschiedenen Rückzahlungsvarianten wird deutlich, wie unterschiedlich hoch die Zinskosten bei verschiedener Tilgung sein können.

Konservative Tilgung

Ausgangspunkt des Vergleiches ist eine konservative Kredittilgung. Der Schuldner nimmt ein Darlehen in Höhe von 250.000 Euro auf und vereinbart mit der Bank eine Sollzinsbindung von 15 Jahren. Für die Beispielrechnung wurde hierfür 3,0 Prozent Zinsen veranschlagt. Dies entspricht dem aktuell durchschnittlichen Zinssatz für Darlehen mit einer derartigen Zinsbindung. Während der 15 Jahre Laufzeit zahlt der Schuldner jeden Monat eine Kreditrate in Höhe von 1.500 Euro. Nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung bleibt eine Restschuld von 50.718,28 Euro. Innerhalb von 15 Jahren zahlt der Kreditnehmer bei der konservativen Variante der Kredittilgung insgesamt 70.718,28 Euro Zinsen.
Kredithöhe250.000 €
Gebundener Sollzins3,00%
Monatliche Rate1.500,00 €
Restschuld50.718,28 €
Fällige Zinsen (gesamt)70.718,28 €

Alternative Tilgung Variante 1

In der ersten alternativen Variante der Kredittilgung nimmt der Schuldner heute zwei unterschiedliche Darlehen gleichzeitig auf. Zunächst ein Volltilger-Darlehen in Höhe von 50.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,68 Prozent.
Kredithöhe50.000 €
Gebundener Sollzins1,68%
Monatliche Rate854,79 €
Restschuld854,36 €
Fällige Zinsen (gesamt)2.141,76 €
Bei einem Volltilger-Darlehen bestimmt der Schuldner nicht die Höhe der monatlichen Rate, sondern den Zeitpunkt, nachdem der Kredit bei der Bank getilgt sein soll. Auf dieser Basis kalkuliert die Bank die monatlich anfallenden Raten, in unserem Beispiel 854,79 Euro pro Monat. Nach Ablauf der fünf Jahre Tilgung besteht eine Restschuld von 854,36 Euro, die parallel zur Anschlussfinanzierung als Sondertilgung ohne Extrakosten zurückgezahlt wird.

Um auf eine Gesamtkreditsumme von 250.000 Euro zu kommen, nimmt der Schuldner außerdem ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren auf.

Kredithöhe200.000 €
Gebundener Sollzins2,27%
Monatliche Rate645,64 €
Restschuld110.542,12 €
Fällige Zinsen (gesamt)41.293,46 €
Der aktuelle Zinssatz für derartige Darlehen beläuft sich auf 2,27 Prozent – somit ergibt sich eine monatliche Rate von 645,64 Euro. Zusammen mit der Rate aus dem Volltilger-Darlehen muss der Schuldner auch in diesem Rechenbeispiel monatliche insgesamt 1.500 Euro für die Kredittilgung bezahlen.

Nach Ablauf der zehn Jahre Zinsbindung besteht eine Restschuld in Höhe von 110.542,12 Euro. Diese werden in einer Anschlussfinanzierung mit einer monatlichen Rate von 1.500 Euro getilgt.

maximaler Zinsrealer Zins
Sollzins7,35%3,69%
Kredithöhe110.542,12 €110.542,12 €
Monatliche Rate1.500,00 €1.500,00 €
Restschuld50.559,32 €20.542,12 €
Fällige Zinsen (gesamt)30.017,20 €12.230,90 €
Das Risiko bei dieser Tilgungsvariante besteht darin, dass der Schuldner zum heutigen Zeitpunkt bereits kalkulieren muss. Die Anschlussfinanzierung wird er aber erst in zehn Jahren zu den dann geltenden Zinsniveaus abschließen.

Aus diesem Grund gibt es für die Berechnung der Anschlussfinanzierung zwei Szenarien: Im schlechtesten Fall steigt das Zinsniveau innerhalb der nächsten Jahre extrem an. Für diesen Fall wird ein fiktiver Zinssatz von 7,35 Prozent angenommen, die der Schuldner dann für die fünfjährige Anschlussfinanzierung zahlen muss.

Im realistischen Szenario wird von einem Zinssatz in Höhe von 3,69 Prozent ausgegangen. Dies entspricht dem durchschnittlichen Zinsniveau der letzten 15 Jahre für Darlehen mit einer Zinsbindung von fünf Jahren. Durch die unterschiedlich hohen Zinssätze verbleibt nach fünf Jahren eine Restschuld in Höhe von 30.017,20 bzw. 12.230,90 Euro.

Konservatie Varianterealer Zinsmaximaler Zins
Volltilger (5.000€)-2.141,74 €2.141,74 €
Zinsbindung 10 Jahre (200.000€)-41.293,46 €41.293,46 €
Zinsbindung 5 Jahre (110.542,12€)-12.230,90 €30.017,20 €
gesamter Zinsaufwand70.718,28 €55.666,10 €73.452,42 €
Während der 15 Jahre Kredittilgung zahlt der Schuldner im schlechtesten Fall Zinsen in Höhe von 73.452,42 Euro. Dies entspricht 3,7 Prozent mehr Zinsen als bei der konservativen Kredittilgung. Tritt eine realistische Entwicklung der Kreditzinsen ein, zahlt der Schuldner im gesamten Tilgungszeitraum Zinsen in Höhe von 55.666,10 Euro. Im Vergleich zur konservativen Tilgung könnte der Kreditnehmer bei dieser Alternative 15.052,18 Euro sparen.

 

Alternative Tilgung Variante 2

In der zweiten alternativen Kredittilgung nimmt der Schuldner heute ein Darlehen in Höhe von 250.000 Euro mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren und einer monatlichen Tilgungsrate von 1.500 Euro auf. Der aktuelle Durchschnittszins für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit beträgt 2,27 Prozent.

Kredithöhe250.000 €
Gebundener Sollzins2,27%
Monatliche Rate1.500,00 € €
Restschuld111.480,54 €
Fällige Zinsen (gesamt)41.480,54 €
Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt eine Restschuld von 111.480,54 Euro übrig. Diese tilgt der Kreditnehmer in einem Darlehen mit fünfjähriger Sollzinsbindung und einer monatlichen Tilgungsrate von 1.500 Euro.

maximaler Zinsrealer Zins
Sollzins7,00%3,10%
Kredithöhe111.480,54 €111.480,54 €
Monatliche Rate1.500,00 €1.500,00 €
Restschuld50.147,94 €21.480,54 €
Fällige Zinsen (gesamt)28.667,40 €10.420,73 €
Auch bei dieser Alternative wurden für die Anschlussfinanzierung zwei mögliche Szenarien durchgerechnet: Im schlechtesten Fall steigen die Kreditzinsen innerhalb der zehn Jahre auf einen Zinssatz von 7,00 Prozent an. Bei einer realistischen Zinsentwicklung muss der Schuldner für das Darlehen 3,10 Prozent Zinsen zahlen. Aufgrund der unterschiedlichen Zinsniveaus besteht nach der fünfjährigen Anschlussfinanzierung eine Restschuld von 50.147,94 bzw. 21.480,54 Euro.

Konservatie Varianterealer Zinsmaximaler Zins
Zinsbindung 10 Jahre (250.000€)-41.480,54 €41.480,54 €
Zinsbindung 5 Jahre (111.480,54€)-10.420,73 €28.667,40 €
gesamter Zinsaufwand70.718,28 €51.901,27 €70.147,94 €
Während der Anschlussfinanzierung zahlt der Schuldner im schlechtesten Fall Zinsen in Höhe von 28.667,40 Euro. Zusammen mit den Zinsen aus dem zehnjährigen Darlehen wird ein Zinsaufwand von insgesamt 70.147,94 Euro fällig. Gegenüber der konservativen Tilgungsvariante bedeutet das eine Ersparnis von 570,34 Euro. Bei einer realistischen Zinsentwicklung werden Zinsen in Höhe von 10.420,73 Euro fällig. Über den gesamten Tilgungszeitraum fallen bei dieser Variante insgesamt Zinsen in Höhe von 51.901,27 Euro an. Im Vergleich zur konservativen Kredittilgung entspricht das einer Ersparnis von 26,6 Prozent und einer effektiven Ersparnis von 18.817,01 Euro.

(as)

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