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Forward-Darlehen: So schützen Sie sich vor dem Zinsanstieg

20.07.2015 - 12:45

Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können sich Hauskäufer schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung eine günstige Anschlussfinanzierung für ihre Immobilie sichern. Besonders jetzt, da die Bauzinsen erstmals seit langem wieder gestiegen sind, erscheint das sinnvoll – aber es gibt ein Risiko.

Nur die wenigsten Hauskäufer können ihre Immobilie innerhalb der mit der Bank vereinbarten Zinsbindungsfrist von zehn bis 30 Jahren abbezahlen. Meistens wird daher nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung notwendig. Wer in einigen Jahren ein solches Darlehen benötigt, dürfte von den jüngsten Nachrichten aufgeschreckt sein, denn nach jahrelangem Tiefflug steigen die Zinsen für Hypothekendarlehen seit Mitte des Jahres wieder.

Grund zur Panik besteht laut CHECK24-Baufinanzierungsexperte Ralf Steinebrunner jedoch nicht: „Die Bauzinsen sind zwar zuletzt leicht gestiegen, allerdings bieten die meisten Banken Baufinanzierungen immer noch zu historisch günstigen Zinsen an.“ Für Darlehensnehmer kann es sich lohnen, jetzt noch ein sogenanntes Forward-Darlehen abzuschließen. Bis zu fünf Jahre im Voraus lassen sich auf diese Weise mit der Bank verbindliche Zinsen für den Anschlusskredit vereinbaren – egal wie sich die marktüblichen Zinsen für Baukredite in der Zwischenzeit entwickeln. Mit den heute noch günstigen Zinsen können sich Kreditnehmer auf diese Weise gegen einen möglichen Zinsanstieg in der Zukunft absichern.

Vergleich lohnt sich: Aufschläge für Forward-Darlehen extrem unterschiedlich

Hände legen sich schützend um Haus aus Geldscheinen und Münzen
Sie haben es in der Hand: Sichern Sie sich frühzeitig eine günstige Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie.
Banken verlangen in der Regel einen Aufschlag dafür, dass sie ihren Kunden für die Zukunft einen festen Zinssatz zusichern. Das liegt daran, dass das Kreditinstitut das Geld für das Forward-Darlehen schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses refinanziert und bis zur Auszahlung bereithält. Die Rendite, zu der die Bank das Geld bis zum Auszahlungstermin anlegen kann, ist geringer als die Kosten, die der Bank dafür entstehen, dass sie das Geld für den Kunden bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredites leiht. Die Differenz, also den entstehenden Zinsschaden (siehe Kasten), berechnet das Kreditinstitut in den Zins für das Forward-Darlehen mit ein.

Üblicherweise wird aktuell ein Zuschlag zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit auf den Sollzins aufgeschlagen. Wer sein Forward-Darlehen 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abschließt, kann also mit 0,36 bis 1,08 Prozentpunkten Aufschlag rechnen.

Laut einer kürzlich im Magazin Finanztest veröffentlichten Untersuchung von Stiftung Warentest berechnen die Banken extrem unterschiedliche Forwardaufschläge. Die Unterschiede seien umso höher, je länger im Voraus die Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden soll. Ein Vergleich verschiedener Angebote lohnt sich deshalb in jedem Fall, schlussfolgert die Verbraucherorganisation. „Ein Jahr im Voraus erhalten Kunden ihr Forward-Darlehen oft schon zu aktuellen Konditionen, also ohne dass ein Aufschlag fällig wird“, sagt CHECK24-Experte Steinebrunner. Grundsätzlich gilt: Die größte Auswahl an Forward-Darlehen haben Darlehensnehmer drei Jahre bis ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung.
 
Zinsschaden bei Forward-Darlehen
Der Bank entgehen durch ein Forward-Darlehen Zinsen, denn sie kann das Geld während der Vorlaufzeit der Anschlussfinanzierung nur für eine verhältnismäßig kurze Zeit zu niedrigen Zinsen anlegen – ihr entstehen jedoch für die gesamte Laufzeit des Darlehens Refinanzierungskosten. Den daraus entstehenden Zinsschaden lässt sich die Bank vom Darlehensnehmer bezahlen, in dem sie für ein Forward-Darlehen einen Aufschlag verlangt.

Baufinanzierungsvergleich: Kostenlos und schnell zum günstigen Angebot

Wer sich nicht selbst Angebote für Forward-Darlehen bei unterschiedlichen Banken einholen möchte, kann einen Baufinanzierungsvergleich im Internet nutzen. Der Vorteil: Dieser kostenlose Service ermöglicht es Hauskäufern, die Konditionen verschiedener Banken auf einen Blick zu vergleichen – so finden Sie schnell ein günstiges Angebot für Ihr Forward-Darlehen. Damit sparen Sie nicht nur Zeit, sondern meist zudem viel Geld. Denn aufgrund der langen Laufzeit und hohen Finanzierungssumme machen auch geringe Zinsunterschiede bereits eine Ersparnis von mehreren tausend Euro aus.

Unser Tipp: Beginnen Sie frühzeitig damit, sich Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung einzuholen. Der bequemste Weg ist zunächst erst einmal bei Ihrer Hausbank anzufragen. Allerdings sollten Sie nicht das erstbeste Angebot annehmen, denn das ist meistens zu teuer. Nutzen Sie den Service eines Baufinanzierungsvergleichs, um sich Alternativangebote einzuholen – das ist für Sie kostenlos und erspart Ihnen viel Aufwand. Kann Ihr aktuelles Kreditinstitut nicht mit den Konditionen anderer Anbieter mithalten, sollten Sie über einen Wechsel der Bank nachdenken.

Ein Bankwechsel ist keinesfalls so teuer und kompliziert, wie es viele Banken ihren Kunden weismachen wollen, schreibt Stiftung Warentest. Ralf Steinebrunner bestätigt das: „Die komplette Abwicklung der Ablösung wird zum größten Teil von der neuen Bank übernommen.“ Für die Übertragung der Grundschuld fallen beim Wechsel der Bank zwar Kosten an, meist handelt es sich dabei jedoch nur um wenige hundert Euro. „Einige Banken übernehmen sogar die Abtretungskosten für die Grundschuld bei einer Anschlussfinanzierung“, sagt der CHECK24-Baufinanzierungsexperte.

Wichtig: Möchten Sie für Ihre Anschlussfinanzierung die Bank wechseln, prüft diese Bank Ihre Bonität erneut. Auch wenn die Auszahlung des Darlehens drei Jahre in der Zukunft liegt, zählt für das Kreditinstitut Ihre wirtschaftliche und persönliche Kreditwürdigkeit am Stichtag des Vertragsabschlusses. Einige Institute lassen sich dann zum Zeitpunkt der Auszahlung nochmals die aktuelle wirtschaftliche Situation bestätigen.

So funktioniert‘s: Sich heute schon die Zinsen für morgen sichern

Bevor die Bank Ihnen ein Angebot für ein Forward-Darlehen unterbreitet, wird auf Basis Ihrer monatlichen Tilgung die Restschuld zu diesem Zeitpunkt berechnet. Wollen Sie bis zum Ende der Zinsbindung noch Sondertilgungen leisten, verlangt die neue Bank meist einen Nachweis darüber, dass Sie das Geld bis dahin auch zur Verfügung haben – beispielsweise durch einen Kontoauszug des Festgeldkontos oder den Nachweis über einen in naher Zukunft fälligen Sparvertrag.

Aber keine Sorge: Die Einschätzung Ihrer Restschuld muss nicht auf den Cent genau passen – in der Regel wird der zu finanzierende Betrag zugunsten des Kreditnehmers aufgerundet. An Ihrer aktuellen Baufinanzierung ändert sich mit dem Abschluss des Forward-Darlehens nichts – diese läuft bis zum Ablauf der Zinsbindung wie vereinbart weiter.
 
Sonderfall: Raus aus der teuren Finanzierung nach zehn Jahren
Während der Zinsbindung kommen Hauskäufer meist nur gegen eine hohe Entschädigungszahlung, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, aus ihrem alten Kreditvertrag – falls die Bank die vorzeitige Rückzahlung akzeptiert. Diese Entschädigungszahlung verlangt die Bank, da ihr mit der frühzeitigen Kündigung eines Hypothekendarlehens Zinszahlungen entgehen, mit denen sie fest gerechnet hätte. Eine Ausnahme gibt es jedoch für Darlehensnehmer, die mit ihrer Bank eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart haben. Sie können ihr Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne dass die Bank eine Entschädigung für die ihr entgangenen Zinsen verlangen darf. Wer also eine 15-jährige Zinsbindung vereinbart hat, kann sich ein bis drei Jahre vor Ablauf dieser errechneten Frist Angebote für Forward-Darlehen einholen und so frühzeitig aus einem womöglich teuren Baufinanzierungsvertrag aussteigen.

Mach ich oder mach ich’s nicht? Eine Zinswette, die Sicherheit bringt

Ob Kreditnehmer mit einem Forward-Darlehen ein gutes Geschäft machen, hängt davon ab, ob die Marktzinsen nach Vertragsabschluss unter den vereinbarten Zinssatz fallen oder darüber hinaus ansteigen. In gewisser Weise wird mit der Bank eine Zinswette abgeschlossen. Steigen die Bauzinsen am Markt über den vereinbarten Wert, ist der Kreditnehmer im Vorteil, sinken sie, zahlt er für seine Anschlussfinanzierung mehr als wenn er das Darlehen ohne Vorlaufzeit abgeschlossen hätte.

Allerdings sollte es beim Abschluss des Forward-Darlehens nicht darum gehen, besonders gut zu spekulieren: „Der entscheidende Vorteil ist die Planungssicherheit, denn der Kunde weiß genau, welche Kosten auf ihn zukommen“, erklärt Baufinanzierungsexperte Steinebrunner. Wer ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, muss sich außerdem nicht um steigende Zinsen sorgen. Laut Stiftung Warentest gibt es derzeit kaum Gründe, die gegen eine solche Anschlussfinanzierung sprechen:
  • Niedrige Bauzinsen: Obwohl die Zinsen zuletzt leicht angestiegen sind, liegen sie immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Das Risiko, mit einem Forward-Darlehen ein schlechtes Geschäft zu machen und später zu viel für seine Anschlussfinanzierung zu bezahlen, ist damit aktuell sehr gering.
  • Niedrige Zuschläge: Laut der Untersuchung von Stiftung Warentest sind die Zuschläge für Forward-Darlehen in den vergangenen Jahren gesunken. Sowohl mit zehnjähriger als auch mit fünfzehnjähriger Zinsbindung seien diese Darlehen trotz der fälligen Aufschläge zu historisch niedrigen Zinssätzen erhältlich, urteilen die Finanzexperten der Verbraucherorganisation.  
„Es spricht nichts dagegen, sich jetzt verschiedene Angebote für Anschlussfinanzierungen einzuholen“, bestätigt auch Steinebrunner. Allerdings sollte ein solches Darlehen nicht unüberlegt abgeschlossen werden, denn mit dem Abschluss des Vertrages sind Sie an das Forward-Darlehen gebunden – und das kann unter Umständen teuer werden.

Forward-Darlehen kündigen: Entschädigung kann teuer werden

Vertrag ist Vertrag: Wer ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, kommt aus einer solchen Anschlussfinanzierung kaum wieder heraus. Sind die Zinsen seit Vertragsabschluss weiter gesunken, heißt das nicht, dass Sie das abgeschlossene Forward-Darlehen einfach kündigen können. Genauso wenig kann die Bank den Vertrag auflösen, wenn die Zinsen über das vereinbarte Niveau gestiegen sind. „Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Kündigung des Forward-Darlehens“, sagt Steinebrunner. Manche Banken zeigen sich kulant und ermöglichen einen Ausstieg aus der Anschlussfinanzierung, doch umsonst ist das nicht: Ihren Zinsschaden wird das Kreditinstitut Ihnen in Rechnung stellen. Ähnlich wie bei einer vorzeitigen Rückzahlung das Vorfälligkeitsentgelt, wird hier eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung berechnet. Bei einer hohen Finanzierungssumme und langen Laufzeit können das schnell mehrere zehntausend Euro sein. Ein Betrag, den Sie auch mit einer wesentlich günstigeren Anschlussfinanzierung kaum wettmachen können. In der Regel lohnt sich deshalb der Ausstieg aus dem Forward-Darlehen nicht.

Für den Hauskäufer bleibt damit beim Abschluss eines Forward-Darlehens ein Restrisiko: Muss im Falle eines Schicksalsschlags oder unvorhergesehen Ereignisses wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung die Immobilie verkauft werden und das Jahre zuvor abgeschlossene Anschlussdarlehen wird nicht mehr benötigt, wird diese sogenannte Nichtabnahme-Entschädigung fällig. Besteht andererseits vom Eigentümer der Wunsch, die Immobilie in einigen Jahren wieder zu verkaufen, sollte mit dem Abschluss der Finanzierung noch gewartet werden.

Fünf Tipps: So finden Sie ein günstiges Forward-Darlehen

  • Markt beobachten: Beginnen Sie ungefähr drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung damit, den Markt zu beobachten. Auch wenn Sie nicht sofort eine Anschlussfinanzierung abschließen möchten, ist es sinnvoll, die Bauzinsen über einen längeren Zeitraum im Auge zu behalten. Verfolgen Sie die Zinsentwicklung regelmäßig, haben Sie die Chance, den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss des Forward-Darlehens abzupassen.
  • Verschiedene Angebote einholen: Nehmen Sie auf keinen Fall das erstbeste Angebot Ihrer Hausbank an – das ist in der Regel zu teuer. Wer sich nicht auf eigene Faust bei verschiedenen Banken Angebote für Anschlussfinanzierungen einholen möchte, kann einen Baufinanzierungsvergleich nutzen. Hier erhalten Sie unverbindlich verschiedene Angebote, die Sie bequem vergleichen können. Achtung: Seriöse Vermittler von Baufinanzierungen verlangen für diese Leistung kein Geld.
  • Konditionen vergleichen und nachverhandeln: Haben Sie ein gutes Angebot einer anderen Bank in der Tasche, können Sie bei Ihrer Hausbank nachverhandeln. Ist diese nicht bereit, Ihnen eine günstigere Anschlussfinanzierung anzubieten, sollten Sie nicht zögern und die Bank wechseln. Schon wenn die neue Bank geringfügig günstiger ist als die alte, lohnt sich der Wechsel.
  • Sich beraten lassen: Baufinanzierungsverträge sind komplex, das gilt auch für Verträge für Anschlussfinanzierungen. Lassen Sie sich von Ihrem Darlehensvermittler individuell beraten. Auch dafür sollte kein Entgelt anfallen. Holen Sie sich über den CHECK24-Baufinanzierungsvergleich Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung ein, berät Sie Ihr persönlicher Baufinanzierungsexperte kostenlos über das Telefon.
  • Notwendige Unterlagen vorbereiten: Haben Sie ein gutes Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung gefunden, ist dieses meist nur für einen kurzen Zeitraum gültig. Deshalb ist es sinnvoll, alle benötigten Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen und bereitzuhalten. Das erspart Ihnen viel Stress vor Vertragsabschluss. Wechseln Sie mit der Anschlussfinanzierung die Bank, sind neben Gehaltsnachweisen und Einkommenssteuerbescheiden auch Unterlagen zur Immobilie, wie ein Grundriss und Bauunterlagen, einzureichen sowie der ursprüngliche Darlehensvertrag und Jahreskontoauszüge, auf denen die ordnungsgemäße Zahlung der bisherigen Raten bestätigt wird.

(hd)

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